[법규] 건축물 면적 산정 : 건축면적·바닥면적·연면적과 용적률 산정 기준

건축물의 면적 산정은 건폐율과 용적률을 결정하는 기초 작업이며, 건축허가·신고, 규모 검토, 설계 변경 및 공사비 산정에도 직접적인 영향을 미친다. 실무에서는 건축면적, 바닥면적, 연면적, 용적률 산정용 연면적을 구분하지 않아 동일한 공간을 서로 다른 기준으로 계산하는 오류가 발생하기 쉽다.

「건축법」 제84조는 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이 및 층수 등의 산정방법을 대통령령으로 정하도록 하고 있으며, 구체적인 기준은 「건축법 시행령」 제119조에서 규정하고 있다.

 

따라서 면적 산정은 단순히 CAD에서 면적을 측정하는 작업이 아니라 해당 공간의 법적 성격을 먼저 판단한 후 적절한 산정기준을 적용하는 작업으로 이해할 필요가 있다.

건축물의 면적 산정 기준

 

1. 건축면적·바닥면적·연면적의 구분

실무에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 세 가지 면적의 목적이다.

구분	기본 개념	주요 활용
건축면적	건축물이 대지를 수평으로 얼마나 차지하는지를 나타내는 면적	건폐율
바닥면적	각 층에서 건축물의 바닥으로 산정되는 면적	층별 면적, 연면적
연면적	각 층 바닥면적의 합계	건축물 규모
용적률 산정용 연면적	연면적 중 용적률 계산에 사용하는 면적	용적률

 

「건축법 시행령」 제119조에 따르면 건축면적은 원칙적으로 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정한다. 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 기준으로 한다. 

반면 바닥면적은 각 층 또는 그 일부에서 벽·기둥 또는 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 기준으로 한다. 

따라서 건축면적과 바닥면적은 모두 수평투영면적이라는 공통점이 있지만, 적용 위치와 법적 목적이 서로 다르다.

면적 산정 기준

 

2. 건축면적 산정

건축면적은 건폐율을 산정하는 기준이다.

기본적으로 외벽의 중심선을 연결하여 만들어지는 수평투영면적으로 산정하며, 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 기준으로 한다.

여기서 실무상 주의해야 할 부분이 처마·차양·부연 등 돌출 부분이다.

외벽 중심선에서 일정 거리 이상 돌출된 처마나 차양 등이 있는 경우에는 단순히 외벽 중심선만으로 건축면적을 산정하지 않고, 시행령 제119조에서 정한 별도의 후퇴 기준을 적용한다.

따라서 건축면적에서의 1m 후퇴 규정과 바닥면적에서의 1m 규정을 동일한 개념으로 사용해서는 안 된다.

 

 

3. 바닥면적 산정

바닥면적은 각 층별로 독립적으로 산정한다.

예를 들어 다음과 같이 상부층으로 갈수록 건물의 면적이 감소하는 경우를 생각할 수 있다.

층	바닥면적
지상 1층	1,000㎡
지상 2층	850㎡
지상 3층	700㎡
지상 4층	550㎡
합계	3,100㎡

 

이 경우 연면적은 각 층의 바닥면적을 합산하여 3,100㎡가 된다.

즉, 상부층이 하부층보다 작다고 해서 하부층 면적을 기준으로 일괄 계산하거나 평균 면적을 적용하는 방식은 사용할 수 없다.

층별 바닥면적을 각각 산정한 후 합산하는 것이 기본 원칙이다.

 

 

4. 상부층이 축소되는 건축물의 실무 검토

테라스형 건축물, 사선 형태의 건축물, 공장·플랜트 시설의 부속동 등에서는 층별 외곽선이 서로 다른 경우가 많다.

이때는 다음과 같이 검토한다.

 

    ① 각 층의 외벽·기둥 위치 확인

    ② 해당 층의 바닥면적 산정

    ③ 법정 제외 대상 확인

    ④ 층별 면적 집계

    ⑤ 연면적 산출

 

상부층이 후퇴하면서 하부층의 지붕이나 테라스가 발생하더라도, 그 부분을 단순히 “상부층의 바닥면적”으로 보아서는 안 된다.

해당 공간에 벽·기둥 등의 구획이 있는지, 노대 등에 해당하는지, 지붕이나 개방 구조가 있는지 등 공간의 실제 구조를 기준으로 별도의 산정 규정을 적용해야 한다.

상층부 면적이 다른 건축물의 면적 산정 기준

 

 

5. 벽·기둥의 구획이 없는 부분

바닥면적 산정에서 특히 주의해야 하는 부분이다.

시행령 제119조는 벽·기둥의 구획이 없는 건축물에 대해서는 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적을 바닥면적으로 산정하도록 규정하고 있다.

따라서 다음과 같은 구조를 단순히 “개방형이므로 1m 제외”라고 기억해서는 안 된다.

 

개방형 구조 = 무조건 1m 제외

가 아니라,

벽·기둥의 구획 여부 → 해당 공간의 구조적 성격 → 제119조의 해당 항목 적용

순서로 판단해야 한다.

이 차이는 옥외 계단, 캐노피, 개방형 구조물 등을 검토할 때 특히 중요하다.

벽 및 기둥 구획이 없는 부분의 면적 산정

 

 

6. 노대·발코니 등의 면적

노대등은 일반적인 바닥면적 산정 방식과 별도의 기준을 적용한다.

현행 시행령 제119조에서는 노대등의 바닥에 대해 난간 설치 여부와 관계없이 노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입하도록 규정한다. 

따라서 발코니나 노대가 있는 경우에는 단순히 전체 수평투영면적을 바닥면적으로 적용해서는 안 된다.

예를 들어 노대등의 전체 면적이 30㎡이고 가장 긴 외벽 접한 길이가 10m라면,

30㎡ − (10m × 1.5m) = 15㎡

가 기본적인 산정 구조가 된다.

다만 실제 설계에서는 해당 공간이 법령상 노대등에 해당하는지부터 확인해야 한다.

 

 

7. 필로티와 개방형 공간

필로티와 유사한 구조 역시 별도의 기준이 적용된다.

시행령은 벽면적의 2분의 1 이상이 해당 층 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 구조를 대상으로 하며, 공중의 통행이나 차량 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 해당 부분을 바닥면적에 산입하지 않는 것으로 규정하고 있다. 

따라서 단순히 기둥이 있다는 이유만으로 필로티로 판단해서는 안 된다.

벽면적 비율과 실제 사용 용도를 함께 검토해야 한다.

 

 

8. 계단과 계단탑은 구분해서 검토

옥외 계단을 검토할 때 가장 먼저 구분해야 할 것은 ‘계단’ 자체와 ‘계단탑’이 동일한 개념이 아니라는 점이다.

현행 시행령 제119조제1항제3호라목에서는 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 일정 조건의 다락 및 일부 설비 관련 구조물 등을 바닥면적에 산입하지 않는 대상으로 규정하고 있다. 

특히 법제처는 공동주택 단지 내 지하주차장에서 지상으로 연결되는 지상 설치 피난계단의 계단탑도 일정한 요건에서 바닥면적 산입 제외 대상에 해당할 수 있다고 해석한 바 있다. 

따라서 실무에서는 다음을 구분해야 한다.

구분	검토 방향
일반 계단	해당 층의 바닥면적 산정 여부 검토
외부 개방형 계단	구조 및 구획 상태에 따른 산정기준 검토
계단실	벽·기둥 등 구획을 기준으로 산정
계단탑	제119조의 바닥면적 산입 제외 규정 해당 여부 검토
피난계단의 계단탑	구조와 설치 형태 및 법령상 계단탑 해당 여부 확인

 

따라서 “옥외계단은 1m를 빼고 계산한다”라는 식의 실무 공식은 사용하지 않는 것이 적절하다.

 

 

9. 연면적과 용적률 산정용 연면적

연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적을 합한 값이다.

그러나 용적률을 계산할 때에는 연면적 전체를 사용하는 것이 아니다.

현행 제119조는 용적률 산정 시 다음 면적을 연면적에서 제외하도록 규정하고 있다. 

구분	용적률 산정시
지하층 면적	제외
지상층의 부속용도 주차장 면적	제외
초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역	제외
경사지붕 아래 대피공간	제외
그 밖의 법령상 별도 제외 대상	해당 규정에 따라 판단

 

따라서 실무에서는 최소한 다음 두 개의 숫자를 별도로 관리하는 것이 안전하다.

총 연면적 ≠ 용적률 산정용 연면적

이 구분이 이루어지지 않으면 용적률 검토 단계에서 면적이 잘못 계산될 수 있다.

 

 

10. 실무 면적 산정 프로세스

실제 도면을 검토할 때는 다음 순서가 효율적이다.

단계	검토 내용
1	대지 경계 및 건축선 확인
2	층별 외벽·기둥 중심선 확인
3	각 층 바닥면적 산정
4	노대·발코니·필로티 등 예외 대상 확인
5	계단·계단탑·승강기탑 등 특수공간 확인
6	지하층 및 주차장 면적 별도 집계
7	층별 바닥면적 합산
8	용적률 산정 제외 면적 공제
9	건축면적 및 건폐율 별도 검토

 

CAD에서 면적을 추출할 때에는 단순히 외곽 폴리라인을 따는 것보다 법적 산정선을 먼저 결정한 후 면적을 추출하는 방식이 적절하다.

 

 

11. 주니어 엔지니어가 가장 많이 하는 오류

첫째, 건축면적과 바닥면적을 같은 면적으로 생각하는 오류다.

둘째, 연면적과 용적률 산정용 연면적을 동일하게 취급하는 오류다.

셋째, 돌출부의 1m 규정을 모든 구조물에 일괄 적용하는 오류다.

넷째, 옥외계단과 계단탑을 동일한 것으로 보는 오류다.

다섯째, 상부층이 축소된 건물에서 최하층 면적을 층수만큼 곱하는 오류다.

면적 산정에서 중요한 것은 계산 능력보다 해당 공간에 어떤 법적 산정 규정을 적용해야 하는지를 먼저 판단하는 것이다.

 

 

12. 정리

건축물 면적 산정은 다음의 네 단계로 정리할 수 있다.

건축면적

→ 건폐율 검토

층별 바닥면적

→ 각 층의 면적 산정

연면적

→ 각 층 바닥면적의 합계

용적률 산정용 연면적

→ 연면적에서 법정 제외면적을 공제

특히 옥외계단, 노대, 발코니, 필로티, 계단탑과 같이 일반적인 실내 공간과 다른 구조는 단순한 도면 형상만으로 면적을 결정해서는 안 된다.

 

최종 면적은 「건축법」 및 「건축법 시행령」의 해당 산정 규정을 적용하여 판단해야 하며, 인허가 과정에서는 관할 허가권자의 해석이나 관련 법령해석례까지 확인할 필요가 있다.

현재 기준은 2026년 7월 28일 시행 「건축법 시행령」 제119조를 기준으로 정리하였다. 

 

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